전세 만기가 다가오면 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 제안하는 경우가 많습니다. 이때 제시받은 금액이 적당한지 판단하는 기준이 전월세 전환율입니다. 이 글에서는 제시받은 조건에서 전환율을 거꾸로 계산하는 방법, 법정 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우, 보증금을 얼마로 두는 것이 유리한지 대출 이자와 비교하는 방법을 예시로 정리했습니다.
제시받은 조건에서 전환율 역산하기
전환율 = 월세 × 12 ÷ (기존 전세보증금 − 새 월세보증금)
월세로 바뀌는 보증금에 대해 1년 동안 몇 %의 월세를 내는지를 나타내는 값입니다. 현재 전세 3억 원인 집에서 집주인이 갱신 조건으로 세 가지를 제시했다고 가정해 보겠습니다. 현재 법정 상한은 기준금리 3% + 2%p = 5%입니다.
| 제시 조건 | 역산한 전환율 | 법정 상한 적용 시 월세 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 보증금 2억 원 + 월세 400,000원 | 4.8% | 416,666원 | 상한 이내 |
| 보증금 1억 원 + 월세 900,000원 | 5.4% | 833,333원 | 상한 초과 |
| 보증금 5,000만 원 + 월세 1,200,000원 | 5.76% | 1,041,666원 | 상한 초과 |
월세 액수만 보면 차이가 커 보이지 않아도 전환율로 바꾸면 조건의 유불리가 분명해집니다. 특히 보증금을 많이 줄일수록 전환율을 높게 잡는 경우가 흔합니다. 이 예시에서 가장 불리한 조건은 보증금 5,000만 원 안으로, 전환율이 5.76%입니다. 법정 상한을 적용하면 월세는 1,041,666원이어야 하므로 매달 158,334원, 1년이면 1,900,008원을 더 내는 셈입니다.
법정 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
주택임대차보호법의 전환율 상한(연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 값)은 기존 계약 기간 중에 바꾸거나, 같은 임차인이 계약을 갱신하면서 바꿀 때 적용됩니다. 계약갱신요구권을 행사한 경우와 별다른 말 없이 계약이 연장된 묵시적 갱신 모두 해당합니다. 반면 새 임차인과 새로 계약할 때는 상한이 적용되지 않고 시장에서 정해진 조건을 따릅니다.
갱신할 때는 금액 인상에도 한도가 있습니다. 차임이나 보증금을 올려 달라는 청구는 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 보증금 일부를 월세로 돌리면서 동시에 금액을 올리려는 경우, 정부 해설은 월세를 법정 전환율로 보증금처럼 환산한 뒤 전체 인상 폭이 5% 이내인지 보도록 안내합니다. 결국 갱신 협상에서는 전환율 상한과 5% 인상 한도를 함께 확인해야 합니다.
상한을 넘는 부분은 효력이 없으므로 이미 냈다면 돌려 달라고 요구할 수 있습니다. 집주인과 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 소송보다 비용과 시간이 적게 듭니다.
보증금을 더 넣을까, 월세를 더 낼까
선택할 수 있다면 보증금을 늘리는 대신 줄어드는 월세와, 그 보증금을 마련하는 비용(대출 이자나 예금 이자를 포기하는 기회비용)을 비교하면 됩니다. 법정 상한 5%로 계산하면 보증금 1억 원을 더 넣을 때 월세는 매달 416,666원 줄어듭니다. 그 1억 원을 대출로 마련한다면 금리에 따라 결과가 갈립니다.
| 대출 금리 (예시) | 월 대출 이자 | 줄어드는 월세 | 매달 차이 |
|---|---|---|---|
| 3% | 250,000원 | 416,666원 | 보증금 늘리기가 166,666원 유리 |
| 4% | 333,333원 | 416,666원 | 보증금 늘리기가 83,333원 유리 |
| 5% | 416,666원 | 416,666원 | 차이 없음 |
| 6% | 500,000원 | 416,666원 | 월세 내기가 83,334원 유리 |
대출 금리가 전환율보다 낮으면 보증금을 늘리는 쪽이, 높으면 월세를 내는 쪽이 매달 부담이 적습니다. 다만 보증금이 커질수록 계약이 끝났을 때 돌려받지 못할 위험도 커집니다. 집의 매매가 대비 보증금과 선순위 대출이 많다면 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지, 보증료를 더해도 유리한지까지 따져 보세요. 월세는 연말정산 월세 세액공제 대상이 될 수 있다는 점도 함께 고려할 만합니다.
협상할 때 준비할 자료
- 시장 전환율: 한국부동산원 R-ONE에서 시·도와 주택 유형별 전월세 전환율을 매달 확인할 수 있습니다. 법정 상한이 적용되지 않는 신규 계약이라도 지역 평균보다 높은 조건이라면 근거를 들어 조정을 요청할 수 있습니다.
- 같은 단지의 실거래: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 전월세 계약을 볼 수 있습니다. 보증금과 월세를 위 공식으로 바꿔 보면 주변 계약의 전환율을 직접 비교할 수 있습니다.
- 여러 조합 제안: 집주인이 원하는 것이 월 현금 흐름인지 보증금 반환 부담을 줄이는 것인지에 따라 받아들일 수 있는 조합이 다릅니다. 전월세 전환 계산기로 보증금별 월세를 두세 가지 만들어 가면 협상이 수월합니다.
출처
이 글은 2026.10.15 기준 법령과 고시를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 표의 금액은 이 사이트 계산기와 같은 방식으로 계산한 추정치이며, 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관계 기관에서 확인하세요.